Žvelgiant į 2019-uosius: ant kokių pamatų stovi nekilnojamojo turto rinka?

SEB grupės ir kitų bankų ekonomistai įspėja apie artėjantį pasaulio ūkio sulėtėjimą. Svarbu pažymėti, kad kol kas kalbama apie sulėtėjimą, taigi natūralią ekonomikos raidos dalį, bet ne netikėtą ir staigų ilgalaikių neigiamų padarinių turintį sukrėtimą. Pastarojo tikimybė, žinoma, išlieka, nelygu, kaip klostysis padėtis pasaulio finansų ir kapitalo rinkose, o ypač geopolitinėje arenoje. Yra daug perspėjančių požymių, kuriuos svarbu stebėti. Daugelio žvilgsniai vis atidžiau krypsta į nekilnojamojo turto rinką: ar joje matyti dešimtmečio senumo įvykių atsikartojimo apraiškų ir ką ekonomikos sulėtėjimas reikš nekilnojamojo turto plėtotojams ir pirkėjams?

Pasaulyje apsukos lėtėja

Kad atsakytume į šį klausimą, padėtį pasaulyje ir Lietuvoje verta apžvelgti kiek plačiau. Pirma, panašu, kad pasaulio ir Europos ekonomika artimiausiais metais perjungs žemesnę pavarą. Įžvelgiame tris galimus artimiausių dvejų metų ūkio raidos scenarijus. Išlieka maža 15 proc. tikimybė, kad išsivysčiusių šalių ekonomika vystysis netgi sparčiau negu iki šiol, tačiau didėja recesijos tikimybė – ji siekia 25 procentus. Vis dėlto, labiausiai tikėtina, kad pasaulio ekonomikos augimas artimiausius dvejus metus tiesiog lėtės. Tokios įvykių eigos tikimybė siekia 60 procentų.

SEB grupės ekspertai prognozuoja, kad euro zonos ekonomikos augimas ateinančiais metais sulėtės iki 1,9 proc., nors dar šiemet laukiama 2,1 proc. plėtra. Jeigu ekonomikos augimas lėtės tik tokiu tempu, Senojo žemyno pinigų politikos priemonės veikiausiai nesikeis. SEB banko ekonomistai tikisi, kad bazinė palūkanų norma 2019 metų pabaigoje bus 0,25 proc., o 2020 metais Europos Centrinis Bankas (ECB) ją galėtų kelti du kartus – iki 0,75 procento. Tiesa, finansų rinkų dalyviai yra kur kas atsargesni, nes 3 mėnesių EURIBOR palūkanų normų ateities sandoriai rodo, kad tarpbankinės palūkanos bus teigiamos tik ketvirtą 2020 metų ketvirtį.

Išliekanti istoriškai maža būsto palūkanų norma euro zonoje daro didelę įtaką būsto brangimui. ECB naujausiose finansinio stabilumo apžvalgoje pripažįsta, kad kai kurių euro zonos šalių būsto rinkose matyti perkaitimo požymių. Tiesa, apie Lietuvą to paties pasakyti negalima.

Būstas tapo labiau įperkamas

SEB banko vertinami rizikos veiksniai taip pat dar neverčia skambinti pavojaus varpais ir skelbti ekonomikos perkaitimo pavojų. Kai kurios aplinkybės skatina suklusti: pavyzdžiui, matyti įtampa darbo rinkoje, o daugiausiai nerimo kelia didėjantis atotrūkis tarp darbo užmokesčio ir našumo augimo. Tačiau SEB banko analitikai prognozuoja, kad jau kitąmet darbuotojų algos augs lėtesniu tempu: jei trečią šių metų ketvirtį vidutinis darbo užmokestis prieš mokesčius didėjo dešimtadaliu, tai kitąmet jo augimas turėtų sulėtėti iki 7 proc., o 2020 metais – 6 procentų. Tikėtinas lėtesnis atlyginimų augimas ir iš užsienio pasiekiančios nerimastingos naujienos gali priversti gyventojus koreguoti lūkesčius, kas ilgainiui turėtų įtaką vidaus vartojimui ir būsto rinkai.

Kalbant apie būsto rinką, svarbu atkreipti dėmesį, kad gyventojų pajamos augo gerokai sparčiau negu būsto kaina. Palyginti su 2007 metais, vidutinis darbo užmokestis į rankas šiemet yra 84 proc. didesnis, o vidutinė būsto kaina Lietuvoje tik šiemet pralenkė 2007 metų vidutinę būsto kainą Lietuvoje.

Dėl šių priežasčių būstas gyventojams tapo labiau įperkamas. Vidutinį atlyginimą gaunantis žmogus, skolindamasis būstui 25-eriems metams, mokėdamas penktadalio būsto vertės pradinę įmoką ir paskolai grąžinti skirdamas iki 30 proc. savo pajamų, šiandien Vilniuje galėtų įpirkti 48 kvadratinių metrų ploto būstą – daugiau negu dvigubai didesnį negu prieš dešimtmetį.

Naujų būsto paskolų apimtis auga nuosaikiai. Šiais metais Lietuvoje naujų išduotų būsto paskolų ir BVP santykis buvo 3,2 proc. ir atsiliko nuo ilgamečio euro zonos vidurkio, siekiančio 4,4 procento. Krizės išvakarėse, 2007 metais, šis rodiklis Lietuvoje buvo daugiau negu trigubai didesnis – 10,8 procento. Taigi būsto paskolų apimtis yra gana subalansuota ir visą pastarąjį dešimtmetį augo labai nuosaikiai.

Tikėtinas lėtesnis augimas

Plėtotojų duomenimis, naujų butų pardavimo mastas Vilniuje po vangesnių 2017 metų šiemet netikėtai sparčiai išaugo, matyti ir vis didesnis susidomėjimas prestižinės klasės būstais: pastarųjų parduota dvigubai daugiau negu pernai. Tačiau perdėm spartaus būsto kainos augimo nepastebime. Vidutinė naujos statybos būsto sostinėje kaina šiek tiek pralenkė prieš krizę buvusį lygį, o senesnės statybos rinka nuo jo dar atsilieka.

Būstų kainų kritimo tikėtis kol kas neleidžia gyventojų nuotaikos. SEB banko iniciatyva rugsėjį atliktos Lietuvos gyventojų apklausos duomenimis, didesnė pusė (57 proc.) apklaustųjų mano, kad per artimiausius dvylika mėnesių būstai brangs. Kita vertus, kainų šuolį Vilniuje, kuris daugiausiai ir suka nekilnojamojo turto rinkos malūną, stabdo gana didelė naujų būstų pasiūla, priartėjusi prie 5 tūkstančių neparduotų naujų butų statomuose ir pastatytuose daugiabučiuose. Ši aplinkybė ir dėl ekonomikos lėtėjimo kukliau augsiančios gyventojų pajamos leidžia tikėtis lėtesnio būsto kainos kilimo šalyje, jei pasaulio ekonomika vystysis taip, kaip prognozuojame.

Komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinkoje pastaraisiais metais vyravo teigiamos tendencijos: nuolat mažėjo investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą pajamingumas investuotojams varžantis dėl potencialių pirkinių. Tačiau kitąmet, besikeičiant padėčiai tarptautinėse rinkose, tikėtina, investuotojai bus atsargesni, todėl nebesitikime, kad investicijų pajamingumas Vilniaus biurų rinkoje dar labiau smuktų.

Labai panašią padėtį stebime prekybinio ploto rinkoje. Nors neužimto ploto prekybos centruose beveik nėra, jo paklausa didelė, bet nuomos kaina veikiausiai didės tik infliacijos tempu, o pajamingumas taip pat turėtų nustoti mažėjęs.

Tad, nors artimiausiais metais tikimės lėtesnio ekonomikos augimo ir jam įkandin sekančios nekilnojamojo turto rinkos, ir šalies ūkis, ir rinka stovi ant kur kas tvirtesnių pamatų negu prieš dešimtmetį. Jei tik pasaulio ekonomikos nesudrebins netikėti sukrėtimai, rinka, prognozuojame, nuosekliai augs lėtesniu negu šiemet tempu.