Žemės įstatymo pataisos grasina bauda už iniciatyvą

Vyriausybė 2018m. vasario 7d. savo nutarimu iš esmės pritarė Žemės įstatymo pakeitimams, kurie numato būsimą 20% sklypo mokestinės vertės mokestį valstybinės žemės nuomininkams, kurie daugiau kaip 5 procentais nori didinti statiniais užimamą žemės plotą ar siekia keisti sklypo naudojimo paskirtį. Įstatymo pakeitimo iniciatoriai savo pasiūlymą motyvuoja tuo, kad keičiant žemės sklypo paskirtį gali būti sumažinama ir jo vertė, žemės sklypas, pakeitus jo paskirtį, naudojamas pažeidžiant viešuosius interesus, ne pagal tikslą, kuriam jis buvo išnuomotas. Taip pat pataisų iniciatoriai remiasi Valstybės kontrolės išvada, kad sklypai išnuomojami daug didesni negu valdomiems pastatams reikia, o tuose sklypuose vykdoma ūkinė – komercinė veikla, netgi investiciniai projektai, kur statomi nauji pastatai. O tokia veikla, be abejo, nusipelno mokesčio, kuris labiau primena baudą už iniciatyvą.

Bet ar tikrai valstybinės žemės nuomininkai yra tokie pavojingi, ar tikrai tie sklypai per dideli ir ar tikrai tas nuomininkas nuosavybės teise valdantis pastatus ant žemės, neturi jokios teisės į ją vien dėl to, kad tai pavadinta valstybinės žemės nuoma?

Verta pradėti nuo miestų sklypų struktūros analizės ir nuo trumpos istorijos. Idealiu variantu mieste neturėtų būti neapskaitytos žemės, t.y. nesuformuotos sklypais ir nepriskirtos kam nors ją valdyti. Savo laiku didžioji dalis įvairių įmonių ir jiems priklausantis turtas, tame tarpe ir pastatai, buvo privatizuoti gyventojų už valstybės investicinius čekius. Tarybų Sąjungoje privati nuosavybė neegzistavo, taipogi nebuvo ir sklypų. Vėliau prasidėjus valstybinei žemės reformai buvo pradėti formuoti sklypai po statiniais. Įvairių buvo ir technikų, kažkam atrodė, kad pastatui pakanka sklypą formuoti vienas metras aplink pastatą. Taip tarp pastatų atsirado daug niekam nepriklausančios žemės, sklypų struktūra buvo chaotiška ir nelogiška. Dar ir dabar galime rasti miestų sklypų struktūrose tokių rudimentinių elementų. Vėliau didžiajai daliai miestų teritorijų buvo parengti detalieji planai, nustatę sklypų ribas, ištaisę padarytas praeityje klaidas, nustatę kitus sklypo naudojimo reglamentus ir servitutus. Tuo metu sklypų nuosavybės formai buvo pasiūlytos dvi alternatyvos: išpirkti žemę po jau nuosavybės teise valdomais pastatais arba nuomotis ne aukciono būdu. Nuoma visada patrauklesnė alternatyva dėl mažesnio pradinių investicijų poreikio.

Galima sakyti valstybė dar kartą pasiūlė privatizuoti turtą, tik nebe pastatą, o sklypą, nors visi suprantame, kad pastatas negali sklandyti ore ir privatizuojant įmonių turtą už investicinius čekius priklausytų ir žemė. Situacija gana komiška, bet iki šiol įstatymo leidėjai klumpa už magiškos sąvokos „valstybinė žemė“ ir pamiršta, kad ant jos stovi teisėtai valdomi privatūs statiniai, kurie negali išsikelti kažkur. Dar komiškesnis teiginys, kad nusprendus savo statinį nugriauti ir statyti vietoje jo naują, staiga netenki teisių į žemę.

Prieš teigiant, kad sklypai buvo suformuoti didesni nei reikalinga eksploatuoti pastatą, reikia panagrinėti detaliau, kur tie didieji valstybinės nuomojamos žemės sklypai yra. Pavyzdžiu paėmus Šiaulių miestą ir išanalizavus Nekilnojamojo turto registro duomenis matome, kad Šiauliuose iš viso yra suformuoti ir įregistruoti 17433 sklypai. Iš jų kitos paskirties – 12496 sklypai, iš kurių nuosavybės teise valdomų yra 10692, o nuomojamų ženkliai mažiau – tik 2205 sklypai. Tačiau nuosavybes teise valdomų sklypų didžioji dalis yra namų valdos – net 10053, o nuomojamų priešingai, tik 679. Analizuojant sklypų plotą – situacija priešinga ir nuomojami sklypai yra santykinai didesni nei privatūs.

Regia.lt panagrinėjus Šiaulių miesto sklypų struktūrą galime daryti prielaidą, kad nuomojami valstybinės žemės sklypai didžiąja dalimi užstatyti buvusių ir esamų pramonės įmonių pastatais. Verta prisiminti, kad įdomūs procesai vyko kažkada privatizuotų didelių pramonės įmonių teritorijose. Šioms bankrutavus, teritorijos buvo skaidomos smulkesniais sklypais, atsirado daug sklypų ir daug pastatų bendrasavininkių. Teigti, kad tie sklypai galimai suformuoti per dideli yra neatsakinga, nes reikia analizuoti konkrečios įmonės veiklos specifiką ir kodėl tokia teritorija tos įmonės veiklai buvo reikalinga. Todėl siūlomos Žemės įstatymo pataisos palies gamybinių įmonių plėtrą, nes pataisų iniciatoriams atviros žaliavų, gaminių sandėliavimo ar gamybos proceso atliekų, technikos stovėjimo aikštelės atrodo nereikalingos įmonių veiklai, todėl sklypai galimai per dideli ir plečiant gamybą, statant dengtus žaliavų angarus nusipelno plėtros mokesčio.

Kalbant apie sklypų paskirtį, dar kartą reikia priminti, kad ją nustato teritorijų planavimo dokumentai, t.y bendrieji ir detalieji planai, kurie buvo viešinami, apsvarstyti su visuomene ir iki 2014m. netgi tvirtinami miestų ir rajonų tarybose. Teritorijų planavimo dokumentų rengėjai tikėtina įvertino esamą padėtį bei jos tvarumą, Lietuvos miestams būdingą griežtą funkcinį zonavimą, besikeičiančią situaciją, šiuolaikinius miesto poreikius bei tvarios miestų plėtros tendencijas. Tačiau žemės sklypų nuomos sutartys buvo pasirašytos ir registruotos anksčiau pagal faktinę tuo metu sklypo paskirtį visiškai nevertinant teritorijų planavimo dokumentų, ką jau kalbėti apie miesto plėtros prognozes. Antai netgi būdavo parduodami pastatai visuomeninės paskirties sklypuose, kas iš esmės reiškia, kad juose gali būti vykdoma tik valstybės ar savivaldybės institucijų veikla.

Tačiau Žemės įstatymo pataisų iniciatoriai teigia, kad valstybinės žemės sklypas keičiant paskirtį netenka savo vertės, todėl praradimą valstybei būtina kompensuoti, tuo tarpu Žemės ūkio ministerija pažymoje Seimui pateikia informaciją, kad Vyriausybės kanceliarijoje organizuotame suinteresuotų valstybės institucijų ir asocijuotų verslo struktūrų atstovų pasitarime nebuvo visiškai sutarta dėl 20% mokesčio dydžio pagrįstumo, nes Žemės ūkio ministerijos pateiktai informacijai esą „bendrojo plano sprendiniai, numatantys pagrindinės žemės paskirties keitimo galimybę, žemės sklypų pardavimo kainą padidina apie 20 procentų“ trūksta detalesnės analizės. Tai vis dėlto mažina ar didina sklypo vertę žemės paskirties keitimas?

Žemėnaudos aktualumas šiuolaikiniame miesto planavime blanksta. Tvari miestų plėtra skatina mišrią funkciją, teritorijų konversiją, o griežtas funkcinis zonavimas – tai XXa. miesto planavimo rudimentas. Įdomus čia Aplinkos ministerijos vaidmuo. Paradoksalu, kad iš esmės miesto plėtrą programuoja Žemės ūkio ministerija. Tuo tarpu Aplinkos ministerijos skatinama tvari miestų plėtra, apleistų pastatų ir urbanistinių dykrų (brownfield) regeneracija, ypač didžiuosiuose miestuose, siūloma papildomai apmokestinti. Kalbant apie mažesnius miestus Žemės įstatymo pataisos keistai disonuoja su Aplinkos ministerijos rengiamo Urbanistinio forumo idėjomis. 2016 metų Urbanistinio forumo metu belgų urbanistas Roeland Dudal pristatė galimybę miestams transformuotis iš postindustrinių į produktyvius miestus, t.y. išnaudoti esamas pramonės teritorijas mišriai funkcijai, derinant gamybą su kitomis funkcijomis. Tokia idėja tikrai padėtų stagnuojantiems mažesniems regionų centrams.

Neprotingai atrodo ir 5% užstatomo ploto padidėjimo riba, nes toks pat plėtros mokestis bus skaičiuojamas ir nuo 6% ir nuo 66% padidėjimo, net jeigu jūs tik įsirengiate kelias žaliavų pristatymo rampas.

Tiesa, mokestis nebus taikomas sklypams, kuriems yra pasirašytos investicijų sutartys su valstybe ar savivaldybe. Tačiau investicijų sutartis reiškia, kad abi šalys kažko tikisi viena iš kitos. T.y. valstybė ar savivaldybė tikisi kuriamų darbo vietų, o investuotojas palankių mokestinių sąlygų ir nemokamos infrastruktūros. Deja, jeigu jums iš valstybės ar savivaldybės nieko nereikia, bet jūs norite plėstis, teks susimokėti. Ir nesvarbu, kad jūs jau mokate nekilnojamojo turto ir žemės mokesčius, o padidėjus užstatymo plotui ir didesnius nekilnojamojo turto mokesčius.