Pigesnė būsto alternatyva – kokia ji?

Būstai negyvenamosios paskirties pastatuose – itin populiarūs didžiuosiuose Europos miestuose. Loftai, svečių namų paskirties būstas dažnai įsigyjami kaip investicija arba pirmasis būstas. Lietuva, pasak nekilnojamo turto ekspertų, nuėjo kitu – griežto reglamentavimo – keliu.

Nekilnojamo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius sako, kad sudėtingos teisinės procedūros neretam vystytojui „suriša rankas“ ir pirkėjams lieka vis mažiau būsto pasirinkimo variantų.

„Tokie projektai kaip būstai komercinės paskirties pastatuose dažniausiai vystomi ilgai dėl ilgų ir sudėtingų žemės paskirties keitimo procedūrų. Jei miesto planavimo dokumentai leidžia ir ekonominis poreikis skatina, nelieka kitos išeities kaip plėtoti projektą, kuriame dalis patalpų būtų gyvenamosios ir dalis – komercinės paskirties“, – pastebi M. Statulevičius.

Anot jo, sprendimų gali būti daug, tačiau visų pirma reikėtų imtis žemės paskirties keitimo procedūrų supaprastinimo ir būsto sampratos keitimo.

Būtina keisti būsto sampratą

LNTPA direktorius įsitikinęs, kad gyvenamosios erdvės sampratai trūksta laisvumo. Lietuvai, anot M. Statulevičiaus, vertėtų pradėti taikyti kitų valstybių gerąją praktiką. Gana toli šioje srityje yra pažengusi Vokietija.

Pažvelgus į Lietuvoje galiojančius teisės aktus, akivaizdu, kad smulkmeniškai aprašydami būstui keliamus reikalavimus padarome sau „meškos paslaugą“. Vienas akivaizdžiausių pavyzdžių – nurodymas, kiek automobilių stovėjimo vietų turi atsirasti prie daugiabučių. LNTPA duomenimis, dažniausiai 35 kv. m ir mažesnių butų pirkėjai tik išskirtiniais atvejais perka vietą automobilio stovėjimui. Natūraliai kyla klausimas, kodėl pirkėjas turėtų mokėti 5–10 tūkst. eurų brangiau už butą vien dėl automobilių stovėjimo vietų skaičiaus, jei jis, pavyzdžiui, nė neturi automobilio?

Panaši situacija yra ir su žalios vejos plotais. Prie svečių namų apartamentų, pagal reikalavimus, gali būti mažesni žalios vejos plotai nei prie standartinių daugiabučių. Tačiau Vilnius – vienas žaliausių Europos miestų. Čia iš kiekvienos miesto vietos per mažiau nei 10 minučių galima pasiekti kurį nors parką. Lietuvoje, eliminavę svečių namus vien dėl šio kriterijaus, lyg nusprendžiame už gyventoją, kas jam geriau, bei sumažiname pirkėjui galimybes pasirinkti – ar įsigyti būstą pigiau ir per kelias minutes nuvykti į parką, ar sumokėti keliais tūkstančiais brangiau už būstą dėl už langų augančių žolės plotų.

Mokesčiai tik popieriuje

VMI atstovai skelbia, kad gyventojams, kuriems priklausančio nekilnojamo turto (NT) vertė neviršija 220 tūkst. eurų, NT mokesčio mokėti nereikia. Viršijus šią sumą, 0,7 proc. tarifo mokestis atsiranda tik turimo turto vertės ir nustatytos 220 tūkst. eurų ribos skirtumui. Svečių namų apartamentams 0,7 proc. tarifo mokestis taikomas visuomet, nepaisant turto vertės. Tačiau yra viena išimtis, leidžianti nemokėti nekilnojamo turto mokesčio už svečių namų apartamentus. Tereikia Vilniaus savivaldybei pristatyti šiuos dokumentus:

• pažymą apie gyvenamosios vietos deklaravimą įsigytame būste;
• dokumento, įrodančio, kad įsigytas būstas yra vienintelis turimas gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas;
• VMI turėsite pateikti sutartis ar sąskaitas, patvirtinančias komunalinių paslaugų teikimą;
• įrodymus, kad dedamos pastangos patalpų paskirties keitimui į gyvenamąją.

Jokių kompromisų komfortui

Ne paslaptis, kad, renkantis būstą, svarbiausias kriterijus – komfortas. Svečių namų projektams reglamentuose numatyti mažesni reikalavimai.

Tokiuose projektuose gali būti numatytas intensyvesnis užstatymas, mažiau privalomų įrengti automobilių statymo vietų, žemesni insoliacijos (šviesos patekimo) reikalavimai ar mažiau žalios vejos plotų. Tačiau anot M. Statulevičiaus, svarbu nepamiršti ir fakto, kad projektai plėtojami ne tik pagal reglamentus. Atsižvelgiama ir į klientų poreikius, ekonominius, komforto, patrauklumo aspektus, pastatų integraciją į darnios miesto plėtros viziją.

Tai, kad kokybė yra svarbiau už keliamus reikalavimus, patvirtina ir projekto „Koriai“ pardavimų vadovas. Pasak T. Dapkaus, statybos reikalavimai svečių namų apartamentams ir butams skiriasi, tačiau „Koriai“ statomi siekiant aukščiausios kokybės bei orientuojantis į pirkėjo gerovę. Pastarieji statomi pagal butams keliamus reikalavimus: išplanavimo, minimalaus kambario, vonios ir WC plotai, insoliacijos, šiluminio komforto ir kiti aspektai niekuo nesiskiria nuo butų.

49 proc. projekto „Koriai“ sudaro gyvenamosios paskirties butai, todėl ir visas namas atitinka šios paskirties pastatams taikomus reikalavimus. Savanoriškai vystytojas nusprendė visam pastatui, neskirstant jo pagal formalias paskirtis, taikyti aukščiausius kokybės reikalavimus. Šis sprendimas buvo priimtas atsižvelgiant į pirkėjų poreikius.

Mokėti nuomos mokestį ar įmoką bankui?

„Sulaukiame nemažai užklausimų dėl svečių namų apartamentų. Tai ypač aktualu didmiestyje besikuriantiems jauniems žmonėms, šeimoms, planuojančioms čia įleisti šaknis. Vilniuje kas mėnesį nuomai reikia skirti apie 300 eurų ir daugiau. Galbūt geriau įsigyti savo būstą, už kurį mėnesio įmoka bankui sudarytų apie 150 eurų“, – retoriškai klausia projekto „Koriai“ atstovas ir skaičiuoja, kad per 5 metus už nuomojamą būstą vidutiniškai sumokama suma siekia apie 18 tūkst. eurų, o tai galėtų būti jau trečdalis nuosavų namų kainos.

Svečių namų apartamentus visada galima įsigyti už patrauklesnę kainą. Pavyzdžiui, „Korių“ projekte standartinis 35 kv. m butas atsieitų vidutiniškai apie 60 tūkst. eurų, o tokio pat ploto svečių namų apartamentai – 50 tūkst. eurų. Už sutaupytą sumą, kuri sudarytų 10 tūkst. eurų, praktiškai galima įsirengti arba, pridėję šią sumą, būsimi naujakuriai gali rinktis svečių namų apartamentus jau su pilna apdaila.

Ar šiandien geriausias laikas įsigyti apartamentus? Iš tiesų, šiuo metu pirkėjams pavyksta sutaupyti nemažas sumas ir dėl rinkoje vyraujančių stereotipų apie svečių namų apartamentus. Kol rinka dvejoja, tol NT vystytojai siūlo palankiausias kainas.

Tenka pripažinti, kad šiandieninė situacija su svečių namų apartamentais primena prieš 7 metus kilusias diskusijas dėl būsto ploto. Iki tol buvo reglamentuojama, kad buto plotas negali būti mažesnis nei 34 kv. metrai. Po ilgų debatų pakeitus minimalius buto reikalavimus, rinkoje atsirado 29 kv. m butai. Jie parduodami už mažiausią kainą, tačiau su visais patogumais. LNTPA nariai pastebi, kad šiuo metu tai yra vieni greičiausiai išperkamų būstų. Ar tik ne analogiška sėkmė laukia ir svečių namų apartamentų?