Penkeri metai po „normalumo“: kaip krizės pakeitė Vilniaus nuomos rinką ir ką tai reiškia investuotojams

Pastarąjį kartą gyvenome „normaliai“ lygiai prieš penkerius metus – 2020-ųjų kovą. Vilniaus nuomos rinka per šį laikotarpį patyrė vienus iš dramatiškiausių pokyčių per visą nepriklausomos Lietuvos istoriją. Remiantis NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, vidutinė vieno–trijų kambarių buto nuomos kaina, kuri 2020 m. pradžioje siekė 450 eurų per mėnesį, 2024 m. gegužę pasiekė 725 eurus. 61 proc. šuolis vos per pusę dešimtmečio.

Tai nėra tiesioginė ekonomikos augimo pasekmė. Šį kainų kilimą lėmė trys susipynę globalūs veiksniai: pandemijos sukelta migracija, Rusijos karas Ukrainoje ir centrinių bankų reakcija į rekordinę infliaciją. Šie procesai suformavo naują rinkos realybę, kurioje būsto nuomos prieinamumas smuko, o investuotojai susidūrė su naujomis dilemomis – kur ieškoti geriausios grąžos šiandieninėje rinkoje.

Prieš penkerius metus Vilniaus nuomos rinka buvo stabilus mechanizmas, veikiantis nuspėjamais ciklais. Investicijos į butus nuomai generavo solidžią, bet ne išskirtinę grąžą. Jauni profesionalai, studentai ir šeimos iš regionų lėtai, bet stabiliai kėlėsi į sostinę, tačiau kainų augimas išliko saikingas, pelningumas siekė 5–7 proc., o nuomos rinkos prieinamumas vis dar buvo miesto konkurencinis pranašumas. Vilnius nebuvo Londonas ar Berlynas – jis buvo augantis, bet dar neišbrangęs miestas, siūlantis balansą tarp gyvenimo kokybės ir kaštų.

Pandemijos pradžia šį stabilumą kuriam laikui sustabdė. 2020 m. pavasarį būsto rinka sustingo. Studentai liko regionuose, biurai išsikėlė į virtualią erdvę, o miesto centrinėse vietose liko daugiau laisvų butų nei bet kada anksčiau. Tačiau per mažiau nei metus viskas apsivertė. Prasidėjus skiepijimams ir visuomenei grįžtant prie aktyvesnio gyvenimo ritmo, Vilniuje ėmė ryškėti nauja tendencija – miestas traukė vis daugiau nuotoliniu būdu dirbančių profesionalų, kurie ieškojo ne tik gero atlygio, bet ir kokybiškos gyvenamosios aplinkos.

Nuomos kainos pradėjo kilti, bet pokytis vis dar buvo valdomas. 2021 m. viduryje vieno–trijų kambarių buto nuoma pasiekė 500 eurų per mėnesį. Investuotojai, kurie tuo metu pirko nuomojamus būstus, galvojo apie vidutinės trukmės grąžą, bet niekas negalėjo numatyti, kokia audra artėja.

2022 m. vasario 24 d. buvo lūžis mūsų visų gyvenimuose. Būsto rinkoje – taip pat. Rusijos karas Ukrainoje tapo ne tik geopolitine, bet ir socialine-ekonomine krize, kurios poveikis buvo jaučiamas kiekviename sektoriuje. Per kelis mėnesius į miestą atvyko dešimtys tūkstančių pabėgėlių, būsto paklausa išaugo staiga ir beprecedente apimtimi. Nuomos skelbimai išnyko, nuomotojai pradėjo diktuoti sąlygas, o kainos augo savaime. Jei 2022 m. balandį buto vidutinė nuoma siekė 550 eurų, tai liepą ji šoktelėjo iki 650 eurų, o rugpjūtį – jau 700 eurų. Klasikinė pasiūlos ir paklausos pusiausvyra buvo visiškai sugriauta.

Tai buvo momentas, kai investuotojai pasidalijo į dvi stovyklas. Tie, kurie jau turėjo būsto nuomai portfelį, išlošė – jų pajamos iš nuomos kilo kartu su paklausa, užimtumas buvo garantuotas, o nuomininkai retai derėjosi dėl kainos. Tačiau tie, kurie svarstė įsigyti naują būstą investicijai, susidūrė su visai kita realybe – tapo akivaizdu, kad pirkimas nebus toks paprastas. ECB pradėjo agresyviai didinti palūkanas, kad suvaldytų infliaciją, ir būsto pirkimas su paskola tapo viena brangiausių investicijų per pastaruosius dešimtmečius.

Šiandieninė Vilniaus rinka yra kitokia nei prieš penkerius metus. Klasikinė butų nuoma vis dar pelninga, bet jau nebe vienintelė pelningumo strategija. „Co-living“ modelis išaugo iš būsto trūkumo problemai spręsti – tokie projektai kaip „Youston“ per pastaruosius dvejus metus dirbo 98–100 proc. pajėgumu. Tai niša, kuri dar nėra iki galo išvystyta ir gali tapti viena perspektyviausių artimiausius penkerius metus, tačiau investavimas į „co-living“ reikalauja didesnio kapitalo ir valdymo patirties, todėl išlieka labiau institucinės investicijos sfera.

Būsto nuoma studentams ir jaunoms šeimoms Vilniuje tampa vis didesniu iššūkiu, o tai kuria naujas galimybes investuotojams. Studentų būstų segmentas dar nepasiekė tokio lygio kaip Vokietijoje ar Nyderlanduose, tačiau tendencija akivaizdi – privačių bendrabučių ar mikrobutų projektai jau dabar gali pasiūlyti didesnę grąžą nei tradicinė ilgalaikė nuoma.

Vilnius jau eina tuo pačiu keliu kaip Varšuva, kur vieno kambario buto nuoma šiandien siekia 850–950 eurų per mėnesį. ECB pradėjus mažinti palūkanas, būsto kainos ims vėl augti, o tai taps dar viena galimybe investuotojams.

Lietuva tampa vis patrauklesne kryptimi tarptautiniams talentams. Tai lemia ne tik geopolitinės aplinkybės, bet ir valstybės institucijų pastangos pritraukti šalyje dirbti bei mokytis jaunus žmones iš viso pasaulio. Pastaraisiais metais rekordiškai auga užsienio studentų, tyrėjų ir profesionalų, nusprendusių čia gyventi ir dirbti, skaičiai.

Tačiau atvykę į Vilnių jie susiduria su vis aštrėjančia problema – įkandamo būsto trūkumu. Besitęsianti nepakankama pasiūla jau ne vienus metus kelia ir nuomos kainas. Pokyčius jose šiemet neišvengiamai pajus tiek studentai, tiek jaunos šeimos iš Lietuvos.

Vilniaus būsto rinka pasiekė kritinį tašką. Paskutinį praėjusių metų ketvirtį mieste išsinuomoti buvo galima vieną iš vos 1800 butų, o vien užsieniečių čia gyveno 70 tūkst., ką jau kalbėti apie į Vilnių iš kitų miestų persikeliančius lietuvius. Visa tai – idealios sąlygos nestabilioms, neprognozuojamoms ir drastiškai augančioms nuomos kainoms. Kartu – ir didesniam investuotojų susidomėjimui.