Patarimai naujakuriams: į ką atkreipti dėmesį, ieškant naujų namų ar jau į juos įsikėlus?

Kaina, vieta, plotas ir statytojo patirtis – tai pagrindiniai kriterijai renkantis naują būstą. Vis dėlto daugelis pirkėjų išsamiau neįvertina aspektų, kurie gali turėti reikšmingą įtaką jau įsikrausčius į naują gyvenamąją erdvę. NT ekspertas dalijasi, kodėl verta iš anksto pasidomėti ne tik statybos kokybe, bet ir tuo, kaip organizuojamas garantinis aptarnavimas, kas rūpinsis bendrosiomis erdvėmis bei kaip bus sprendžiamos kitos problemos jau įsikūrus.

Tiek naujakurių apklausos, tiek NT vystytojų patirtis rodo, kad pirmaisiais gyvenimo naujuose namuose metais gyventojai neretai susiduria su smulkiais, tačiau kasdienybėje diskomfortą keliančiais nesklandumais – nuo vandentiekio ar santechnikos problemų, vėdinimo sistemos veikimo netolygumų, elektros tinklo perkrovų ar automatinių užtvarų gedimų.

„Net ir tada, kai statinys atitinka visus techninius reikalavimus, gyventojai kartais susiduria su smulkiomis, bet kasdienybėje juntamomis situacijomis. Dažniausiai jos kyla dėl trečiųjų šalių – apdailos darbus atliekančių rangovų – veiklos, tačiau rinkoje pasitaiko ir pavienių atvejų, kai išryškėja statybos metu likę trūkumai. Visgi tokių atvejų nuosekliai mažėja, o bendras darbų kokybės vertinimas gerėja“, – teigia „Realco“ NT priežiūros ir garantinės tarnybos vadovas Andrius Sugintas.

Keičiasi ir gyventojų požiūris į statybos kokybę – vis didesniam skaičiui žmonių ji tampa natūralia ir savaime suprantama naujo būsto savybe.

„Kasmet atliekama naujakurių apklausa rodo, kad per pastaruosius penkerius metus gyventojų, kurie statybos darbų kokybę įvardija kaip vieną svarbiausių kriterijų renkantis būstą, sumažėjo ketvirtadaliu – nuo 60 proc. 2020–2021 metais iki 45 proc. šių metų kovą. Tai rodo ir didėjantį žmonių pasitikėjimą, ir bendrą statybų sektoriaus pažangą“, – pažymi A. Sugintas.

Būsto garantija: ką galima padaryti?

Pasak NT eksperto, prieš perimant būstą iš statytojo pirmiausia būtina įsitikinti, kad apdailos ir įrengimo darbai yra atlikti kokybiškai.

„Išsirinkę būstą, nepagailėkite laiko jį kruopščiai apžiūrėti, patikrinti statytojo atliktus darbus. Atkreipkite dėmesį į langų rėmus, stiklo paketus, apžiūrėkite būsto duris, spynas, patikrinkite inžinerines sistemas – ar kokybiškai veikia šildymo bei rekuperacinės sistemos, ar nėra pratekėjimų vandentiekio bei nuotekų tinkluose ir pan. Jei tam neturite pakankamai patirties ir žinių, paprašykite specialisto pagalbos“, – pataria A. Sugintas.

Įsigydamas būstą, pirkėjas su statytoju pasirašo patalpų apžiūros aktą, kuriame reikėtų įrašyti išsamios apžiūros metu pastebėtus trūkumus ir (ar) defektus.

„Jei būsto pirkėjas apžiūros metu pasirašo, kad statybos ir įrengimo darbai atlikti tinkamai, vėliau bet kokius trūkumus įrodyti tampa sunkiau“, – dėmesį atkreipia ekspertas.

Tiesa, apsigyvenus naujuose namuose, į statytoją galima kreiptis ir vėliau, dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių defektų. Garantinio aptarnavimo tvarka paprastai būna aprašyta būsto įsigijimo sutartyje. Atskiriems statybos darbams, įrenginiams bei medžiagoms taikomi skirtingi garantiniai terminai.

Dalis būsto kokybės garantuojama ir įstatymu

Pagal įstatymus, penkerių metų garantija taikoma visiems be papildomų pastangų ar ardymo darbų matomiems naujo būsto elementams: sienoms, grindims, stogui. Vadinamiems paslėptiems darbams – pavyzdžiui, vamzdynams – taikoma dešimties metų garantija.

Vartotojas turi teisę reikšti pretenzijas dėl defektų viso garantinio laikotarpio metu, nepriklausomai nuo to, kada tie defektai pastebėti.

„Jei šiuo laikotarpiu išryškėja paslėptų darbų defektai, atsiradę ne dėl gyventojo kaltės, būsto statytojas privalo pašalinti trūkumą savo lėšomis. Nustačius, kad statybų metu brokas buvo užmaskuotas – tai yra, paslėptas tyčia, gali būti taikoma net 20 metų garantija“, – atkreipia dėmesį A. Sugintas.

Trumpiausia, vienerių – dvejų metų garantija (suteikiama gamintojo) naujame bute paprastai taikoma trečiųjų šalių gaminiams bei įrenginiams: langams bei stiklo paketams, skaitikliams, inžinerinių sistemų fasoninėms dalims, rekuperatoriams, liftams, šviestuvams ir pan.

Ekspertas priduria, jog svarbų šios srities sprendimą yra priėmęs ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (AT). 2022 m. birželį AT paskelbė, kad NT vystytojas būstus įsigijusiems gyventojams privalo pateikti garantinio laikotarpio prievolių įvykdymo užtikrinimo dokumentą, kuriame būtų įvardinta 5 proc. dydžio pastato statybos kainos dalis. Šią sumą, proporcingai savo įsigyto turto kainai, gyventojai gali panaudoti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų šalinimo išlaidų apmokėjimui.

Svarbus ir namo administravimas

Užbaigus gyvenamojo namo statybas ir pridavus jį valstybinei komisijai, namo administravimas bei gyventojams iškylančių klausimų sprendimai pereina butų savininkų įkurtai bendrijai, pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotiems atstovams arba savivaldybės paskirtam namo administratoriui.

„Savivaldybės paskirtas administratorius įsitraukia tuo atveju, jei butų savininkai nepasirenka pirmųjų dviejų variantų – neįsteigia namo administravimo bendrijos ar neišrenka įgaliotinių, veikiančių pagal jungtinės veiklos atstovavimo sutartį. Administravimo įmonė tampa atsakinga už techninės priežiūros organizavimą, už pastato konstrukcijų bei inžinerinių sistemų priežiūrą atsakingų asmenų paskyrimą, gedimų šalinimą, avarijų lokalizavimą ir likvidavimą, šildymo, vandentiekio, kitų inžinerinių sistemų priežiūros bei remonto organizavimą“, – vardija „Realco“ atstovas.

Administratorius taip pat atsako už periodinius pastato patikrinimus, planinius darbus, bendro naudojimo paslaugų sąskaitų paskirstymą, ataskaitų teikimą gyventojams, o kartais ir už bendrijos buhalterinės apskaitos paslaugų teikimą. Tais atvejais, kai namas renovuojamas ar modernizuojamas, garantinį aptarnavimą tam tikrą laiką vykdo renovacijos rangovai.

Didžioji dalis Lietuvos NT vystytojų turi sukūrę ir vidines garantinės priežiūros tarnybas, į kurias atitinkamų statytojų būstus įsigiję gyventojai taip pat gali kreiptis dėl pastebėtų defektų bei gedimų šalinimo. Tokios tarnybos dažnai veikia greičiau ir efektyviau nei trečiųjų šalių garantiniai partneriai, nes turi tiesioginę prieigą prie statybos dokumentacijos ir darbus vykdžiusių rangovų.

„Realco“ – viena didžiausių nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių Lietuvoje. Daugiau nei 19 metų rinkoje veikianti bendrovė plėtoja gyvenamosios, visuomeninės ir komercinės paskirties projektus, kurie išsiskiria aukšta kokybe, inovatyviais sprendimais ir dėmesiu klientų poreikiams tiek Lietuvoje, tiek už jos ribų.