Didmiesčių naujų būstų rinka stabilizavosi, kainų augimas sulėtėjo

Spalio mėnesį Vilniuje parduoti 452 būstai (478 nauji susitarimai, 26 atšaukimai). Tai – 8 proc. daugiau nei prieš mėnesį (419 pardavimų, 447 nauji susitarimai, 28 atšaukimų) bei 30 proc. mažiau nei praėjusiais metais tuo pačiu laikotarpiu (650 pardavimų, 656 nauji susitarimai, 6 atšaukimai).

„Tikėtina, kad tokie ryškūs metiniai skirtumai išliks dar bent keletą mėnesių. Nuo 2020 metų IV ketvirčio rinkos aktyvumui atsigavus po pirminio pandemijos šoko, buvo fiksuoti iki tol dar nematyti susitarimų skaičiai. Akivaizdu, kad išsekus spyruoklės efektui, susitraukus būsto (ypač pastatyto) pasiūlai ir dėl daugelio priežasčių ženkliai išaugus pardavimo kainoms, rinkos aktyvumas palaipsniui nuslopo. Nepaisant to, tiek spalio, tiek viso III ketvirčio rezultatai pasižymėjo istoriškai didesniu nei buvo įprasta aktyvumu“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Spalio mėnesį į stebėjimus įtraukti 173 nauji objektai, iš jų – 155 naujuose projektuose (76 kotedžai, 79 butai) ir dar 18 būstų, kurie atsirado po korekcijų esamuose projektuose ir nebuvo išskiriami į atskirus etapus. Toks pasiūlos padidėjimas yra analogiškas rugsėjo mėnesiui (176), tačiau net penkis kartus atsilieka nuo NT vystytojų spurto prieš metus (854).

„Pasiūlos prieaugio sumažėjimas yra ganėtinai įprastas reiškinys, dažnai pastebimas metų pradžioje, tačiau šiuo metu jį veikiausiai derėtų sieti su prailgėjusiu projektų derinimu prieš gaunant statybos leidimą bei ypač dideliu statybos darbų aktyvumu. Pandemijos pradžioje, vystytojams kiek pristabdžius naujų projektų pasiūlą šiek tiek išsiderino statybos darbų laikotarpiai. Šiuo metu statybininkai pluša ties beveik 8000 butų, iš kurių daugiau nei 5000 jau parduoti, beveik 500 rezervuoti, o dar beveik 1000 net nepradėti statyt, todėl akivaizdu, kad rangovų apkrova yra milžiniška ir susitarti dėl naujų projektų tampa sudėtingiau“, – sako T.S. Kvainickas

Kainų augimas Vilniaus mieste sulėtėjo. Ekonominės klasės būstas pirminėje rinkoje kainuoja apie 2043 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 2033 Eur/kv.m), vidutinės – 2693 Eur/kv.m (2678 Eur/kv.m), prestižinės – 4124 Eur/kv.m (4112 Eur/kv.m), loftai – 1628 Eur/kv.m (1641 Eur/kv.m). Kotedžai netgi kiek atpigo – nuo 1512 Eur/kv.m iki 1464 Eur/kv.m.

Likvidumo rodiklis sostinėje šiek tiek sumažėjo – iki 0,46 (rugsėjo pabaigoje – 0,49). Tai reiškia, kad esamą pasiūlos kiekį remiantis paskutinių 12 mėnesių pardavimų rezultatais pavyktų realizuoti per kiek trumpiau nei pusę metų. Rinkos balanso taip pat neženkliai sumažėjo nuo 0,69 iki 0,65 ribos ir toliau rodo pardavėjo rinką, tačiau pardavimams kiek aprimus, o vystytojams paskelbus apie nemažai naujų projektų, balanso rodiklio reikšmė jau artimiausiais mėnesiais turėtų grįžti į subalansuotos rinkos intervalo rėžį.

Kaune – situacija labai panaši į sostinės. Rinkos aktyvumas nebėra rekordinis, tačiau atitinka ilgalaikes tendencijas. Spalio mėnesį parduoti 55 būstai (62 nauji susitarimai, 7 atšaukimai).  Tai – 43 proc. mažiau nei rugsėjį (33 pardavimai, 43 nauji susitarimai, 10 atšaukimų), tačiau rugsėjo rezultatai buvo koreguoti dėl rinkos duomenų tikslinimo. Šių metų vidurkis – 80 pardavimų per mėnesį.

Rinkos aktyvumas laikinajai sostinei šiuo metu ypač svarbus, nes pasiūlos kiekis rinkoje yra bene dvigubai didesnis nei įprastai. Pirkėjai gali rinktis iš 1409 objektų (prieš metus – 679). Tiesa, praėjusiais metais „Inreal“ į stebėjimus netraukė kotedžų, kurių šiuo metu pasiūloje yra 154. Kita vertus, net įvertinus kotedžų įtaką, pasiūlos kiekis Kaune šiuo metu yra išties didelis. Atsižvelgiant į vystytojų aktyvumą nepanašu, kad pirkėjai Kaune artimiausiu metu pritrūks būsto – pasiūlą spalio mėnesį papildė dar 102 butai naujuose projektuose (du butai atsirado anksčiau vystytuose projektuose, juos galima būtų priskirti atšaukimams, tačiau dėl tinklapių struktūros ne visi objektai yra užfiksuojami iki pardavimo).

Ekonominės klasės būstas Kauno pirminėje rinkoje kainuoja apie 1454 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1449 Eur/kv.m), vidutinės – 2537 Eur/kv.m (2390 Eur/kv.m), loftai – 1818 Eur/kv.m (1817 Eur/kv.m), kotedžai - 1503 Eur/kv.m (1462 Eur/kv.m). „Įdomu tai, kad ryškesni kainų skirtumai, lyginant su Vilniumi, yra fiksuojami tik ekonominės klasės projektuose. Tuo tarpu vidutinės klasės būstas kainuoja panašiai. Tiesa, retas vidutinės klasės projektas Vilniuje yra upės pakrantėje, kas Kaune jau tampa įprasta. Lyginant kotedžų kainas, nors sumos, kurios prašomos už kvadratinį metrą ir yra panašios, tačiau Kaune siūlomi mažesnio ploto būstai, todėl suminės kainos yra mažesnės. Loftai Vilniuje palengva keliasi į periferiją, todėl jie yra pigesni nei Kaune, kur šio tipo būsto projektai plėtojami arčiau miesto centro“, – teigia T.S. Kvainickas.

Rekordinis pasiūlos kiekis Kaune lemia prastesnį būsto likvidumo rodiklį. Šiuo metu jis siekia 1,34 (rugsėjo pabaigoje – 1,29). Tai reiškia, kad esamą pasiūlos kiekį parduoti užtruktų daugiau nei metus (apie 16 mėnesių). Rinkos balanso rodiklis – 1,50 – taip pat rodo pirkėjo rinką ir yra aukštesnis nei prieš mėnesį (1,34).

Klaipėdoje pirminės rinkos aktyvumas išlieka nedidelis. Per mėnesį parduota 20 būstų (23 nauji susitarimai ir 3 atšaukimai). Tai – 56 proc. mažiau nei prieš mėnesį (45 pardavimai, 46 nauji susitarimai, 1 atšaukimas) ir 20 proc. mažiau nei prieš metus (25 pardavimai, atšaukimai nefiksuoti). „Nors tokį rinkos aktyvumą veikiausiai vertėtų sieti ir su ypač ribota pasiūla, tačiau vien prielaidomis sotus nebūsi, todėl susiformuoja užburtas ratas – vystytojai vangiai siūlo naujus projektus, o pirkėjai naujo būsto neperka, nes nėra iš ko rinktis“, – sako T.S. Kvainickas.

Spalio mėnesį rinkos stebėjimus „Inreal“ papildė 15 būstų – vienu nauju nedideliu, vos 3 butų projektu bei 12 objektų, kurie atsirado įvykus korekcijoms projektuose arba tinklapiuose. Šis pasiūlos padidėjimas yra kuklus lyginant su rugsėju (85 objektai), todėl pasiūlos kiekis ir toliau balansuoja ties 300 būstų riba.

Ekonominės klasės būstas pirminėje rinkoje uostamiestyje kainuoja apie 1634 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1638 Eur/kv.m, kainų imtis apie 50 proc. pasiūlos), vidutinės – 1753 Eur/kv.m (1755 Eur/kv.m), loftai – 1700 Eur/kv.m (1717 Eur/kv.m), kotedžai – 1556 Eur/kv.m (1509 Eur/kv.m).

Pirminės rinkos likvidumo indeksas Klaipėdoje per spalį nepakito ir išlieka 0,70 (pasiūlos kiekio realizavimui reikėtų aštuonių su puse mėnesio). Tuo tarpu esant vangiam pirkėjų aktyvumui, rinkos balanso reikšmė padidėjo iki 0,91. Ironiška, tačiau mažas rinkos aktyvumas lemia, kad Klaipėda – vienintelė tarp didžiųjų Lietuvos miestų pasižymi subalansuota pirmine būsto rinka.

ELTA