Daugiabučių namų bendrijos nepasiteisino – pusė samdo administratorius, kitose susipykę kaimynai nebesisveikina

Lietuvoje kasmet likviduojama kelios dešimtys daugiabučių namų savininkų bendrijų, o gyvuojančios vis dažniau atsisako savarankiškos veiklos.

Šiuo metu iš beveik 5 tūkst. Lietuvoje veikiančių daugiabučių namų savininkų bendrijų 50 proc. samdo profesionalias namų priežiūros įmones.

Su bendrijų veikla iš arti susipažinę ekspertai mano, kad įstatymų leidėjų viltys, kad daugiabučių gyventojai aktyviai dalyvaus bendro turto valdyme, nepasiteisino.

Entuziastingai veiklą pradedantys bendrijų pirmininkai ilgainiui supranta, kad jiems trūksta kompetencijos, kitose bendrijose neatsiranda norinčių be atlyginimo užsiimti daug darbo valandų suryjančia veikla. Kitose bendrijose, kuriose gyventojų išrinktas pirmininkas ir valdyba pradeda piktnaudžiauti jiems patikėta valdžia, gyventojai susipyksta iki tokio lygio, kad nustoja sveikintis. Skirtingus interesus turintys ir bendro sutarimo nerandantys gyventojai susirieja tarpusavyje ir inicijuoja bendrijos veiklos nutraukimą.

Registrų centro duomenimis, 2023 m. iš Juridinių asmenų registro išregistruotos 46 daugiabučių namų savininkų bendrijos, 2024 m. – 56. Šiuo metu Juridinių asmenų registre iš viso yra įregistruota 4,9 tūkst. daugiabučių namų savininkų bendrijų. Daugiabučių namų Lietuvoje yra apie 41 tūkst., iš jų apie 35 tūkst. statytų iki 1993 m.

Registrų centras teigia, kad pastaraisiais metais juridiniai asmenys (tarp jų ir bendrijos) išregistruojamos dėl to, kad ilgą laiką neatnaujina duomenų apie save arba ilgiau nei metus vėluoja pateikti metinę finansinę ataskaitą.

„Tiesa, bendrijos neprivalo teikti metinių ataskaitų, tad jų išregistravimo priežastis – ilgiau nei 5 metus neatnaujinti duomenys Juridinių asmenų registre. Be abejo, gali būti ir tokių atvejų, kai bendrija likviduojama jos narių sprendimu“, – Alfa.lt sakė Registrų centro atstovas Mindaugas Samkus.

Vilniaus miesto daugiabučių namų ir kitų pastatų administratorių asociacijos prezidentas Sigitas Čirba mano, kad daugiabučių savininkų bendrijų likvidavimas yra tapęs tendencija, mat daugelis jų nesugeba susidoroti su namų administravimo našta.

Ekonomiškai neapsimoka

S. Čirba vardijo ne vieną priežastį, lemiančią bendrijos likvidavimą. Pavyzdžiui, pirmininkas parduoda butą ir keliasi kitur. Jam atsistatydinus, nelieka norinčių užimti šias pareigas, bendrija likviduojama, o administratorių paskiria savivaldybė. Neretas atvejis, kad bendrijos pirmininkas tiesiog miršta, o pakaitalo jam namo gyventojai neranda.

„Būna, kad bendrijos daugelį metų nevykdo veiklos, o priėmus įstatymą, jos turėjo per penkerius metus perregistruoti bendrijos įstatus, bet to nepadarė. Tokiu atveju Registrų centras automatiškai tokias bendrijas išregistruoja“, – Alfa.lt pasakojo ekspertas.

Tačiau dažniausiai pasitaikantis variantas, pasak S. Čirbos, kai gyventojų išrinktas pirmininkas pradeda darbą entuziastingai, bet vėliau pamato, kad nespėja atlikti darbų ir kad jam trūksta kompetencijos.

„Bendrijos pirmininkui tenka ne tik garbė, bet ir didelė atsakomybė. Entuziazmas bėgant laikui blėsta ir jis nebenori dirbti nemokamai. Prašo bendrijos narių mokėti atlyginimą arba atsistatydina. Tai labai paplitęs dalykas, ypač jeigu bendrija veikia mažame daugiabučiame name iki 60 butų. Tokiame name bendrija niekaip ekonomiškai neapsimoka, o yra tik didžiulis galvos skausmas“, – sakė ekspertas.

Nedideliuose namuose susikūrusioms bendrijoms, kurias sudaro iki 60 butų savininkų, išlaikyti pirmininką, buhalterį ir vykdyti kitą veiklą ekonomiškai neapsimoka / Jonas Balčiūnas/ELTA

S. Čirba pastebėjo, kad dalis pirmininkų dirbdami įgyja reikiamą kompetenciją sudarinėti sutartis su paslaugas teikiančiomis įmonėmis, organizuoti remonto ir renovacijos darbus ar tvarkyti kasdienį daugiabučio ūkį, tačiau jiems kyla kita problema – jie paprasčiausiai nespėja.

„Dirbantis jaunas pirmininkas nespėja atlikti visų darbų. Supraskime, kad tvarkant namo reikalus tenka sugaišti kiekvieną dieną. Reikia ir gyventojų problemas nagrinėti, ir statybos reikalus spręsti, organizuoti konkursus. Be to, ši veikla labai smulkmeniškai reglamentuota įstatymais ir poįstatyminiais aktais. Yra begalė kontroliuojančių institucijų.

Dažnai sulaukiama pačių gyventojų nepasitenkinimo, kiekvieną skundą būtina išnagrinėti ir pateikti atsakymą per nurodytą terminą. Praktiškai normalios bendrijos pirmininkas pusę darbo dienos turi dirbti bendrijos reikalais. Dirbantys žmonės dėl to praranda entuziazmą, nes mato, kad veikla suryja daug jų brangaus laiko“, – pasakojo ekspertas.

Susipyksta, kad nebesišneka

Pasitaiko, kad daugiabučio namo reikalus ėmus tvarkyti gyventojų išrinktam pirmininkui ir kelių žmonių valdybai, jų priimami sprendimai taip papiktina likusius gyventojus, kad kaimynai nustoja sveikintis. Neretai tarp gyventojų užverda tikras karas.

„Taip, labai dažnai taip atsitinka, – šypsojosi S. Čirba. – Dažnai juokauju, kad geras pirmininkas tas, kuris nieko nedirba ir neprašo pinigų papildomai iš gyventojų. Bet tas gerumas gali tęstis pusmetį ar trumpiau. Bet ateina laikas atlikti būtinus darbus: vamzdžius keisti, sienas dažyti, langus įstatyti, stogą remontuoti. Tada prasideda konfliktinės situacijos. Su tuo susiduria ne tik bendrijų pirmininkai, bet ir administratoriai. Visada yra nepasitenkinimo ir neaiškumo.“

S. Čirba: dažnai juokauju, kad geras pirmininkas tas, kuris nieko nedirba ir neprašo pinigų papildomai iš gyventojų / Alfa.lt

Butų savininkai labai dažnai bendrijos pirmininką įtaria vykdant savanaudišką, nesąžiningą veiklą.

„Butų savininkams visada įtarimų kyla, – šypsojosi ekspertas. – Bet kuo mažiau pirmininkas informuoja gyventojus, tuo daugiau šansų turi vykdyti tokią (nesąžiningą – red.) veiklą. Bet jeigu sudaroma 4–5 asmenų valdyba, kuri kolektyviai priima sprendimus, arba įtraukiami laiptinių įgaliotiniai, tada aštrių konfliktų išvengiama. Bet jeigu sprendimai priimami vienasmeniškai, konfliktai neišvengiami. Kaimynai piktinasi aukštomis darbų kainomis ir pirmininko sprendimas pasirinkti konkrečią įmonę, o ne kitą, kuri darbus neva padarytų daug pigiau.“

Bendrijos nepasiteisino

S. Čirba mano, kad įstatymų leidėjai, įtvirtinę daugiabučių namų savininkų bendrijas, per daug tikėjosi iš gyventojų, kad jie bus aktyvūs savo bendro turto valdytojais ir prižiūrėtojais. Pasak jo, gyventojų aktyvumas praktiškai vienodas, nepriklausomai nuo to, ar name įsteigta bendrija, ar jo priežiūrą vykdo administratorius.

„Įstatymo leidėjas turėtų apsvarstyti kitą koncepciją, praėjus 25 metams, po Civilinio kodekso įsigaliojimo. Bendrijos valdymo forma turėtų būti kaip bendruomenės. Jos funkcija turėtų būti patariamoji, o daugiabučių namų priežiūrą sutartiniais pagrindais turėtų vykdyti profesionalios įmonės. O savininkų bendrija veiktų kaip bendruomenė, kuri kelia problemas, ieško arba derina sprendimus su profesionaliu administratoriumi. Tokia bendruomenė būtų labiau įtraukta į namo valdymą, negu yra dabar“, – mano S. Čirba.

Tokiu atveju, pasak eksperto, bendrija negalėtų kištis ir spręsti, ar reikia keisti vamzdžius, tai spręstų profesionalus administratorius.

„Namą prižiūrinti įmonė pasakytų bendruomenei, kad jūsų name reikia keisti stogą, nes jis kiauras ir penkto aukšto gyventojai skundžiasi, kad pro lubas sunkiasi vanduo. Įmonė teiktų gyventojams 4–5 pasiūlymus: viena įmonė daro labai pigiai, bet mes nežinome jos kompetencijos, o kita daro vidutiniška kaina, yra žinoma, kompetentinga, o trečia dar ir stogą apšiltinų, ir jos kaina tokia. Ir bendruomenė pasirinktų jai tinkamiausią variantą“, – svarstė S. Čirba.

Jis teigė, kad ir šiuo metu pusė iš beveik 5 tūkst. Lietuvoje veikiančių daugiabučių namų savininkų bendrijų samdo profesionalias namų priežiūros įmones. Kitoms dažniausiai vadovauja pirmininkai, kurie turi šilumininko, elektriko, inžinieriaus atestatą, t. y., patys yra profesionalai, nes teisės aktai numato, kad šias sistemas turi prižiūrėti atestuoti specialistai. Jeigu pirmininkas tokios kompetencijos neturi, bendrija samdo darbuotoją, kuriam iš bendrijos surinktų pinigų mokamas atlyginimas.

Dirbo pirmininku visu etatu

Daugiau kaip 41 daugiabutį namą Vilniuje vienijančiai bendrijai 28 metus vadovavęs profesionalus inžinierius Juozas Pukanasis sakė, kad anksčiau pati valdžia siekė naikinti bendrijas, kurios veikė nedideliuose daugiabučiuose, kad jas perimtų daugiabučių namų administratoriai, esą buvo rengiami ir atitinkami teisės aktai.

„Kai bendrija sudaryta viename daugiabutyje, gyventojams ji atsieina labai brangiai, nes reikia samdyti buhalterę, mokėti atlyginimą pirmininkui. Tada tokios bendrijos negali normaliai funkcionuoti“, – Alfa.lt sakė J. Pukanasis.

Be to, dalis pirmininkų, pasak jo, yra truputį nesąžiningi, naudojasi viešaisiais pirkimais, siekdami pasipelnyti. Dėl to gyventojai tokius pirmininkus nušalina ir samdo namą prižiūrėti profesionalią administravimo įmonę.

„Aš asmeniškai manau, kad bendrija yra privalumas, nes gyventojai patys tvarkosi. Bet pirmininkas turi būti vietinis gyventojas, o ne samdomas, kaip dabar dažnai įprasta. Aš dabar turiu butą kitur, tai į mano vietą pirmininką pasamdė, kuris elgiasi nesąžiningai, žiūri tik savo interesų. Už širdelės durų spynoje pakeitimą gyventojų lėšomis moka susitaręs su meistru 40–50 eurų. Rengiuosi su juo rimtai aiškintis“, – prisipažino pašnekovas.

J. Pukanasis, kuriam dabar 72 metai, pirmininko darbą paliko, nes pavargo.

„Kiek gali žmogus dirbti. Aš toje bendrijoje pirmininku dirbau 28 metus. Kai išeidinėjau, gyventojai mane įkalbinėjo pasilikti, pasirinkti, kokį noriu, atlyginimą, bet pasakiau „ne“, negaliu dirbti“, – pasakojo vyras.

J. Pukanasis bendrijos pirmininko pareigose dirbo visu etatu ir paskutiniais metais gaudavo 1,5 tūkst. eurų į rankas atlyginimą.

„Tiek mokėjo, nes bendrijoje buvo 1,5 tūkst. butų savininkų“, – paaiškino jis.

J. Pukanasis buvo vertinamas dėl to, kad turėjo šilumos ūkio, elektriko, inžinieriaus atestatus.

„Jeigu nėra darbuotojo, pats važiuoju ir darau, nes viską žinau. Galiu reguliuoti šildymą ir kitką. O būna, į pirmininkus ateina jaunas žmogus, kurie žalio supratimo neturi, arba koks nors nukvakęs senukas, kuris turi daug laisvo laiko, bet nieko nenusimano nei apie ūkį, nei apie statybas. O namą reikia prižiūrėti, reikia techniškai suprasti pastatą. O kai pirmininkas nekompetentingas, tai ir išyra tos bendrijos. O kai pirmininkas dar nesąžiningas, tai visiška tragedija“, – apgailestavo jis.