Analitikai: užuot Vilniuje statant ministerijų miestelį, būtų galima plėtoti būsto arba biurų kvartalą

Premjerui Gintautui Paluckui praėjusią savaitę paskelbus, kad ministerijų miestelio Vilniuje pirmojo etapo projektą bus siūloma parduoti privačiam statytojui, nekilnojamojo turto (NT) rinkos analitikai sako, jog jis būtų patrauklus vystytojams, o teritorijoje vietoj planuotų pastatų galėtų iškilti tiek gyvenamasis, tiek biurų kvartalas.

Be to, jie neatmeta galimybės, jog susitarus su ministerijomis dėl nuomos, privatus statytojas galėtų įgyvendinti ir tokį projektą, koks buvo numatytas.

G. Paluckas praėjusią savaitę pranešė, kad pirmasis projekto etapas, kurio metu rekonstruojami 9 tūkst. kv. metrų bendro ploto penkiaaukščiai pastatai, bus išplėtotas, tačiau į planuotą ministerijų miestelį A. Goštauto gatvėje nesikels nė viena ministerija. 

Pasak premjero, dabartinėje geopolitinėje situacijoje visoms ministerijoms veikti vienoje vietoje nėra saugu. 

Užuot ministerijų miestelio galimas ir būsto kvartalas

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Inreal“ investicijų ir analizės grupės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad projektas rinkai būtų įdomus – teritorijoje A. Goštauto gatvėje būtų galima įgyvendinti įvairius projektus.

„Priklausomai nuo to, kas nusipirks bei su kokia vizija, galėtų atsirasti arba dar papildomi komerciniai objektai, arba jau tada mišri veikla vykdoma“, – BNS Plius sakė jis. 

„Inreal“ atstovo teigimu, sostinės bendrasis planas teritorijoje numato tiek administracinės, tiek gyvenamosios paskirties objektų plėtrą. 

„Komercinė statyba, kurią buvo nusimačiusi Vyriausybė, šiandien būtų mažiau patraukli. Tokiam dideliam skaičiui (biuro pastatų – BNS Plius) šiuo metu nėra didelio poreikio. (...) Tuo metu būsto centrinėje dalyje pertekliaus niekada nebūna“, – sakė T. S. Kvainickas. 

Anot jo, kol kas neaišku, kas tiksliai būtų parduodama šioje teritorijoje, kurios plotas yra apie tris hektarus, o  užstatymo rodikliai labai dideli – apie 120 tūkst. kv. metrų.

„Tokio dydžio antžeminis plotas nebūtų pasiektas, bet tai vis tiek galėtų būti dešimtys tūkstančių kvadratinių metrų ir atsirasti tiek pavieniai administraciniai pastatai, galbūt dominuotų labiau gyvenamoji paskirtis, laisvalaikio zonos, restoranai, prekyba“, – sakė NT plėtros bendrovės atstovas. 

T. S. Kvainickas taip pat neatmeta galimybės, kad gali būti privatus vystytojas bei valstybės institucijos galėtų susitarti dėl patalpų nuomos, o projektas būtų įgyvendinamas pagal pirminę idėją. 

„Tos pačios ministerijos ar įstaigos galėtų nuomotis, tai ministerijų miestelio plėtra galėtų užsiimti privatus investuotojas, o ne valstybė, ir tiesiog nuomotis rinkos sąlygomis ar kažkokia partneryste“, – BNS Plius teigė „Inreal“ investicijų ir analizės grupės vadovas. 

„Newsec“ atstovas: galėtų iškilti biurų miestelis

NT paslaugų bendrovės „Newsec“ tyrimų ir analizės grupės vadovas Baltijos šalyse Mindaugas Kulbokas sakė, kad keisti paskirtį bei patį projektą gali būti sudėtinga. 

„Pagal viešai prieinamą informaciją Turto bankas yra atlikęs daug darbų – pasirašytos pirmojo etapo projektavimo ir rangos sutartys, pasirašytos antrojo etapo projektavimo sutartys ir vyksta darbai. (...) Su tiek padaryto įdirbio būtų gana sudėtinga keisti paskirtį. Įmanoma viskas, bet tai užimtų daug laiko“, – sakė jis. 

Analitiko teigimu, svarstymai šiame etape parduoti ministerijų miestelio projektą yra gerokai pavėlavę. 

„Manau, kad privatiems investuotojams būtų įdomus projektas, bet Turto bankas, atstovaudamas valstybės interesams, turėtų projektą įgyvendinti kaip numatyta“, – sakė M. Kulbokas. 

Tačiau, anot jo, Vyriausybei vis tik nusprendus parduoti projektą, privatus vystytojas teritorijoje galėtų išplėtoti biurų miestelį. 

„Vietos potencialą sėkmingai gali išnaudoti privatus statytojas. Panašūs konceptai jau yra plėtojami ir Vilniaus biurų rinkoje tai nėra jokia naujiena – biurų miesteliai yra sostinės vizitinė kortelė“, – teigė M. Kulbokas.

Pasak „Newsec“ atstovo, susitarimas su valstybės įstaigomis dėl pastatų nuomos yra galimas, tačiau verslui gali būti nepriimtini vien tik viešojo sektoriaus nuomininkai. 

„Labai didelė spekuliacija būtų teigti, kad pardavus šį turtą ministerijos nuomotųsi patalpas iš verslo priverstine tvarka. To neįmanoma nei leisti, nei užtikrinti teisiškai. (...) Taip pat galima daug diskutuoti, ar verslui iš viso priimtina vien tik viešojo sektoriaus įstaigos“, – sakė „Newsec“ atstovas. 

Projekto kainos diapazonas labai platus

„Inreal“ investicijų ir analizės grupės vadovo T. S. Kvainicko teigimu, įvardyti, kiek galėtų kainuoti ministerijų miestelio projektas, yra sudėtinga. 

Už kiek galėtų būti parduotas ministerijų miestelis, praėjusią savaitę nekomentavo ir premjeras.

„Pardavimas šiandien nevyktų, vis tiek jam reikėtų pasiruošti. Per tą laiką jau matytųsi, ar Turto bankas rekonstruoja pastatus, kaip jis juos rekonstravo. Ar tai būtų aukštesnė vidutinė klasė, ar tai būtų jau kažkas panašaus į prestižinę klasę. Ir pagal tai būtų prognozuojama, kokia bus kaina“, – teigė  T. S. Kvainickas. 

Taip pat anot T. S. Kvainicko, kaina priklausytų ir nuo vystytojo planų teritorijoje. 

„Ar tai būtų vystytojas, kuris įsigytų kaip komercinį objektą, ar kaip gyvenamąjį. Jų projektinių kvadratų kainos skiriasi dėl laikotarpio, organizavimo ypatumų ir panašių veiksnių“, – sakė jis. 

„Tokiam ankstyvam etape tie skaičiai labai būtų platūs. Laimėtų aukščiausios kainos pasiūlymas, savaime suprantama“, – pridūrė „Inreal“ atstovas. 

Tačiau, jo teigimu, projektas būtų pakankamai brangus: „Aukcione galėtų dalyvauti tikrai ne visi rinkos dalyviai, nes tai būtų pakankamai brangus daiktas. Mažesni rinkos dalyviai nebūtų pajėgūs jo įsigyti.“ 

Tuo metu, pasak „Newsec“ tyrimų ir analizės grupės vadovo M. Kulboko, projekto kaina augs dėl Turto banko jau atliekamo projektavimo bei rekonstrukcijos.  

„Parduodamas objektas būtų esami pastatai ir statiniai ir žemės nuomos teisė. Šiuo atveju, kai yra parengtas rekonstrukcijos projektas, atrinktas statybos darbų rangovas, sandorio kaina gali labai išaugti. Klausimas, ar turtą įsigijęs pirkėjas vertins tai kaip vertę ar galvos tik apie alternatyvų turto panaudojimą“, – aiškino NT ekspertas. 

Anot M. Kulboko, galimas projekto kainos diapazonas šiuo metu labai platus: „Siekiant nedaryti spaudimo rinkos dalyviams ir Vyriausybei, nesiimsiu vertinti turto kainos, kurios diapazonas, priklausomai nuo pardavimo aplinkybių ir detalių, gali būti nuo 3 iki 15 mln. eurų.“

Anot „Newsec“ atstovo, galutinei kainai daug įtakos turės ne tik teritorija bei išvystyti pastatai, bet ir struktūruotas pardavimas, galimas nuomos su ministerijomis susitarimas, Totorių atminimo vietos išsaugojimo reikalavimai ir kiti aspektai. 

BNS rašė, kad praėjusi Vyriausybė numatė, jog kvartale Goštauto gatvėje, kur anksčiau veikė mokslinių tyrimų institutai, bus atnaujinta 73 tūkst. kv. metrų patalpų, čia galėtų dirbti apie 4 tūkst. žmonių.

Tuomet planuota, kad iki 2028 metų atnaujintame kvartale įsikurs Finansų, Aplinkos, Ekonomikos ir inovacijų, Energetikos, Teisingumo bei Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos, taip pat dalis kitų Vilniuje esančių įstaigų.

Pernai lapkritį BNS skelbė, kad Vyriausybė pritarė siūlymui pirmojo ministerijų miestelio vystymo etapo vertę padidinti nuo 16,2 iki 19,41 mln. eurų.